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Loca-Pass : Le Loca-Pass est une avance finançant le dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Cette avance est un prêt sans intérêt et remboursable sur une durée maximale de 36 mois.
Il assure au bailleur le paiement du loyer et des charges locatives quelle que soit la cause de l'impayé. C'est un acte de cautionnement prévues par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il faudra annexé au bail.
Le Loca-Pass facilite l’accès des jeunes ou leur maintien dans un logement locatif. Il concerne les salariés des entreprises du secteur assujetti au 1 % logement, les jeunes de moins de 30 ans en situation ou en recherche d’activité dans le secteur privé , les étudiants boursiers et les saisonniers du secteur touristique.
Le Loca-Pass est automatique dès lors que le demandeur remplit les conditions ; il lui suffit de s’adresser à l’organisme collecteur le plus proche de son domicile.Il est impératif de demander le loca-pass avant la signature du bail.
Location meublée - le bailleur : Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, sans risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation (décret du 30.01.2002 JO du 31.01.2002).
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Pour le reste, bailleur et locataire conviennent librement de leurs obligations réciproques.
En l'absence de précisions dans le bail, le bailleur est tenu:
de mettre à la disposition du locataire le logement, les équipements et les meubles qui s'y trouvent en bon état d'usage et de réparation;
d'assurer la jouissance paisible du logement à son locataire.
Le bailleur doit également garantir le locataire des vices ou défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le local loué.
LO048-1 - Contrats de location conclus à compter du 20.01.05
La location meublée n'est pas spécifiquement réglementée. Cependant, dés lors que le logement loué constitue la résidence principale de l'occupant, celui-ci bénéficie d'une protection minimum (Code de la construction et de l'habitation : art L 632-1, L 632-2 et L 632-3). Cette protection minimum concerne :
1) la durée minimum du bail.
Le locataire bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an. Cependant, si le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an. Dans ce cas, le contrat de location doit mentionner les raisons et évènements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Si le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Cette disposition concerne les contrats de location conclus à compter du 28 juillet 2005 (Loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale : Journal officiel du 27 juillet 2005/ article 33)
2) la tacite reconduction du bail.
A l'expiration du contrat,le bail est tacitement reconduit, aux conditions antérieures pour un an. Cependant, trois mois avant le terme du contrat de location, le bailleur :
- peut proposer au locataire des modifications relatives aux conditions de la location (montant du loyer, nombre de pièces louées par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an.
- peut souhaiter ne pas renouveler le contrat de location à son terme. Il doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois.
Son refus de renouveler le contrat doit être motivé. Les motifs de renouvellement sont précisés. Il peut s'agir :
- de la décision du propriétaire de reprendre ou de vendre le logement ;
- d'un motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant).
Le principe de la tacite reconduction du bail ne concerne pas les contrats de location consentis à des étudiants pour une durée de 9 mois.
Location meublée - le locataire : Le locataire peut résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis d'un mois. Cette faculté concerne également le locataire étudiant titulaire d'un contrat de location de 9 mois.
Le bailleur d'un logement meublé est tenu de remettre au locataire un logement décent dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Le logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation (décret du 30.01.2002 Jo du 31.01.2002).Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Sans accord entre les parties, le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité, le juge peut réduire le montant du loyer.
Location saisonnière : Le loueur s'engage:
à louer le meublé à la journée, à la semaine ou au mois pour une durée n'excédant pas 12 semaines consécutives à un même locataire;
à accepter la visite du meublé, par un agent habilité, pour vérifier sa conformité;
à remettre sur demande à tout candidat locataire un état descriptif;
à informer le maire de la commune de toute modification dans l'état descriptif et de la cessation de la mise en location;
à afficher de manière visible, à l'intérieur du meublé, l'arrêté du classement et le dernier certificat de visite.
Le loueur reçoit un numéro d'identification et est inscrit sur la liste des meublés de tourisme.
la location d'un local saisonnier se déroule en 2 étapes, la réservation et la signature.
- La réservation constitue la première phase du contrat et entraîne des droits et obligations pour le preneur et pour le loueur.
Le locataire devra généralement verser une avance, acompte ou arrhes suivant le cas :
- si le contrat stipule que l'avance est un moyen de dédit , il s'agit d'arrhes et chaque partie peut se désister.
- si l'avance a le caractère d'un acompte, l'engagement est définitif. Dans ce cas la partie qui annule la location devra indemniser l'autre de la totalité du préjudice subi.
Dans le doute sur la nature du versement, c'est le juge qui décide s'il s'agit d'arrhes ou d'acompte.
En cas de versement fait au nom d'un mandataire avant l'entrée dans les lieux, celui-ci ne peut excéder le quart du loyer et être reçu plus de six mois à l'avance, le paiement du solde pouvant être exigé un mois avant l'entrée dans les lieux.
Enfin, sont considérées comme abusives, les clauses qui mettent à la charge du seul locataire une indemnité en cas de renonciation sans prévoir une clause réciproque pour le bailleur.
. Le loueur ou son mandataire est tenu de communiquer sur demande à tout éventuel locataire un état descriptif conforme à un modèle type contenant :
l'adresse,
la catégorie de classement,
la consistance des lieux et le confort,
la situation du meublé dans la localité,
l'agencement intérieur et l'équipement mobilier,
les modalités et prix de location.
* La signature :
le contrat doit être signé en 2 exemplaires au versement des arrhes ou de l'acompte et mentionner le prix et les charges, la durée et dates d'entrée et de départ. Cet acte peut intervenir plusieurs mois avant la date d'entrée dans les lieux.
Il est recommandé de faire un inventaire lors de l'entrée dans les lieux, signé des 2 parties.
A défaut, en cas de litige, le locataire est présumé avoir pris connaissance de l'état des lieux.
L'assurance n'est pas obligatoire pour le locataire, mais il est tenu pour responsable des dommages causés par sa négligence. Le locataire devra vérifier que le propriétaire est bien assuré et que son assureur renonce à son droit de recours contre le locataire.
Le bailleur est en droit de demander une caution à titre de dépôt de garantie. Le versement sera mentionné dans le contrat en précisant le montant, le mode et le délai de restitution.
Le dépôt de garantie:
Pour une location conclue sans intermédiaire, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 20% du prix de la location et est versé à l'entrée dans les lieux contre remise d'un reçu.
En cas d'intervention d'un mandataire, ce dépôt ne peut excéder le quart du loyer et être reçu plus de 6 mois à l'avance. Il est restitué en fin de séjour et au plus tard 10 jours après la remise des clefs.
La commission
Lorsque la location est faite par un intermédiaire, celui-ci peut demander une commission pour couvrir ses prestations. Cette commission est librement déterminée par l'agent immobilier et peut être à la charge du propriétaire ou du locataire, ou partagée.
Loi Carrez : voir garantie de surface.
Loi SRU : La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 réforme le droit de l’urbanisme et instaure pour l’acquéreur un droit de rétractation ou de réflexion.
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